En la compraventa de fincas rústicas es muy habitual que haya algunas diferencias en la descripción registral y la referencia de polígonos y parcelas. Por eso es muy importante atar bein atado el contrato de arras o el contrato de compraventa privado qeu se haga, previo a la compraventa en escritura pública.

A estos efectos hay que tener en cuenta lo siguiente:

- Si compramos varias fincas y fijamos un precio alzado (es decir por todas las fincas), después el comprador no podrá disminuir el precio o el vendedor aumentarlo si al llegar el momento de la compraventa se ha podido demostrar que en la finca había menos o más hectáreas, o en realidad esas fincas incluían menos polígonos y parcelas de las que el vendedor decía (artículo 1471 del código civil). En cambio si el precio se pacta por finca o por unidad (por hectárea por ejemplo) sí que se podrá disminuir el precio si al final no se transmite lo que se decía que se iba a transmitir.

- También es muy importante que la escritura que legitime el título de propiedad esté perfectamente inscrita en el registro de la propiedad para evitar problemas posteriores. En el caso de que esa escritura no estuviera inscrita, recomendamos inscribir esa escritura y después hacer la compraventa. No obstante, si aún así quisieramos escriturar antes de la inscripción de esa escritura, desde subastapiso.com aconsejamos que para conseguir que , aunque haya problemas de inscripción , el vendedor se involucre en la hipotética subsanación de los defectos que pudieran surgir, pactar el pago de la compraventa en varios plazos. Por ejemplo se puede pactar un pago fuerte en el momento de efectuar la compraventa y después otro cuando se inscriba correctamente la escritura pública de compraventa.

- Después hay otros elementos accesorios pero que también son importantes:

• Los derechos de subvenciones que tuviera esa finca: las fincas rústicas suelen tener derechos de subvenciones. es recomendable hablar de este tema antes de la comraventa para que quede claro en virtud de qué régimen se ostentan esos derechos y si se pueden transmitir y qué penalizaciones hay por esa cesión (dependiendo de si se ceden en arrendamiento, con transmisión de tierras, sin ellas, etc, hay penalizaciones difrentes).
• Contribución: muchas veces hay deudas pendientes la contribución que se paga por este tipo de fincas.

Uno de los visionarios de este país es Emilio Botín que ya en su día, a las puertas de la crisis inmobiliaria que se avecinaba consiguió vender sus oficinas para quedarse en régimen de alquiler. De esta manera consiguió generar unas buenas plusvalías. Hace unos años puso a la venta su cartera de activos inmobiliarios por cerca de 3.000 millones y ante las ofertas a la baja que recibió, decidió trocearla y ofrecer paquetes más pequeños.

Ahora Banco Santander está cerca de vender activos inmobiliarios a Morgan Stanley por una cifra cercana a los 700 millones de euros, entre los que se encontrarían los inmuebles de mayor calidad, aunque se supone que con un buen descuento sobre el precio inicial. Estas entidades barajan datos estadísticos de primera magnitud que dejan perfectamente claro cómo está bajando la actividad en España y las previsiones de consumo para los próximos años en España.

Las nuevas medidas planteadas mediante la Reforma Financiera del Gobierno van encaminadas a que las entidades financieras absorban en un año el problema que los inmuebles representan en sus balances. Algunas de dichas medidas supondrán que los bancos tengan que provisionar el 50% del valor de aquel inmueble que lleve 3 años sin venderse y que además no haya constituido primera vivienda. Fundamentalmente afecta a inmuebles situados en zonas de playa o de montaña.

Lo que persigue el Gobierno con estas medidas es un doble objetivo: por un lado se persigue que el banco (y las entidades dependientes de ellas como Servihabitat, Solvia, Unnimcasa, Catalunya Caixa Inmobiliaria,…) ponga en venta ese inmueble a un precio inferior al actual, y por otro que el banco deje de hacer de inmobiliaria y haga lo que tiene que hacer, es decir dar crédito.

Ante esta situación los promotores ya se han llevado las manos a la cabeza, pensando que estas medidas puedan derrumbar el precio de sus inmuebles. Y esta es una situación que va a ser inevitable como ya hemos explicado en este blog. No son sostenibles los precios que se han estado pagando hasta ahora, y nunca más se volverán a pagar los precios que se han estado pagando. No sólo por los precios, sino fundamentalmente por la situación en la que está inmersa España: Altas tasas de paro y tipos de interés elevadísimos por parte de las entidades financieras.

La ultima propuesta para evitar las consecuencias de los desahucios ha sido la de que se establezca una especie de moratoria invernal para que no se puedan producir lanzamientos durante el invierno para evitar que personas se queden sin hogar durante una época particularmente dura.

Debemos entender que esta propuesta se limita a los desahucios por impagos de cuotas hipotecarias y que no afecta a los desahucios por impagos de rentas de alquiler.

Antes de nada es importante dejar clara la tragedia que supone que una familia se quede sin hogar y hay que evitar que este tipo de situaciones se produzcan. No obstante, hay que examinar bien a quien afecta este tipo de medidas, porque con tal de proteger a uno podemos estar provocando la bancarrota de otro. Si también incluye el impago por rentas de alquiler, podemos estar llevando a la ruina a personas que por ejemplo hubieran comprado una vivienda con hipoteca, la hayan alquilado, y el inquilino hubiera dejado de pagar. El impago de su inquilino podría suponer que el arrendador perdiera el piso, o se le encareciera su hipoteca por los intereses de demora.

Asimismo incluso, podría provocar la picaresca del arrendatario (hay muchos que actúan de mala fe), que podría pasarse mucho tiempo entre que deja de pagar la renta, hasta que el propietario le pone el desahucio, y después lo desalojan.

En el caso de que quien ejecute sea una entidad financiera, esta no deja de ser un acreedor , con sus obligaciones y que tampoco tiene porque permitir que sus deudores dejen de pagar las cuotas porque podría ponerse en peligro todo el sistema financiero español y los ahorros de millones de españoles. Si ejecuta, cuanto mas se demore la entreg de la vivienda mas se devalúa el inmueble y mas dinero pierde. Así, quien asume esas perdidas? No creo que los bancos estén dispuestos a hacerlo.

Antes de adoptar medidas hay que pensar mucho en sus consecuencias.

El ministerio de justicia ha presentado el nuevo portal de subastas inmobiliarias, algo que ya veníamos reclamando desde hace tiempo en subastapiso.com. En el portal se puede seleccionar las subastas que se van a celebrar o las ya celebradas. Si funciona de verdad será un gran avance para dar mayor publicidad a los inmuebles que vayan a venderse.

La sociedad estatal de gestión inmobiliaria de patrimonio se encarga de la gestión de los inmuebles que se adjudica el estado como consecuencia de las actuaciones de las fuerzas de seguridad en el plan nacional antidrogas. Una vez adjudicados, los inmuebles que el estado no puede utilizar, los vende en pública subasta para obtener beneficios de su venta.

El próximo dia 12 de ddiciembre se celebra una nueva subasta de este organismo. Os dejo el anuncio:

Los bancos desde hace tiempo están cargándose el negocio de las promotoras inmobiliarias y perjudicando las ventas de ls particulares que tratan de venderse su piso. Cómo lo hacen? Muy fácil. Al tener ellos la llave de la financiación, quien quiera comprar un piso y necesite financiación deberá dirigirse a sus oficinas y comprar uno de su estoc. En caso contrario lo más normal es que se encuentre con un NO por parte de la entidad bancaria.

Ayer me contaban el caso de un particular que fue a buscar financiación a una entidad bancaria para adquirir un inmueble en un pueblo. Este particular sólo necesitaba el 50% del valor del piso, porque ya disponía del resto. La entidad bancaria le negó el crédito, pero la sorpresa vino cuando al día siguiente le llamaron de la entidad bancaria para ofrecerle un piso en el mismo pueblo dándole el 100% de la financiación.

La Generalitat ha vuelto a organizar uan subasta de inmuebles para tratar de obtener liquidez vendiendo activos inmovilizados que se van deteriorando porque no se usan ni se obtiene ningún tipo de rendimiento. La entrada en el Gobierno de CIU ha comportado que se reactive la opción de subastar bienes y ha organizado una subasta para el próximo día 2 de diciembre de 2011 en la que se podrán presentar propuestas hasta el 18 de noviembre de 2011.

En la web de la generalitat de de catalunya se puede comprobar el listado de inmuebles que se van a subastar y hay varios en barcelona, palafrugell, badalona y hospitalet. En concreto hay algunos que salen a subasta por segunda vez y al quedar desierta la primera salen con un 20% de descuento. No obstante, los precios  siguen pareciendo algo altos para pisos que llevan tiempo vacíos y que ya han quedado desiertos una vez hace dos años.

La Audiencia de Girona ha resuelto a favor del particular en la guerra que se está manteniendo entre particulares y entidades financieras por determinar si la entrega de un bien inmueble cancela la hipoteca o si por el contrario se lo puede quedar por el 50% pactado en el contrato manteniendo una deuda por la cantidad pendiente de liquidar.

La Audiencia de Girona, entre sus argumentos alega que el banco tiene una posición dominante a la hora de negociar un contrato de hipoteca, convirtiéndose en un contrato de adhesión, por lo que la cláusula del 50% deviene una cláusula abusiva. Asimismo, si en el momento de contratar la hipoteca se tasa la vivienda en un importe X, no puede pretender que a la hora de cancelar la hipoteca ese inmueble se valore en la mitad, porque eso supone un enriquecimiento injusto por parte de la entidad financiera.

No obstante, por esa regla de tres, me pregunto si sería posible darle una vuelta de tuerca más a este argumento. Es decir, que si el banco se queda el inmueble que se tasó por 200.000 euros, y el particular ha pagado 50.000 euros, al quedarse el banco con el inmueble, no le debería al particular 150.000 euros?

Servihabitat es una de las inmobiliarias dependientes de entidades financieras (en este caso La Caixa) que más inmuebles tiene en cartera y qué más margen tiene para negociar el precio de los pisos. Su idea es sacarlos de balance y evitar tenerlos que provisionar (eso, a nivel contable es una catástrofe). Por eso, si alguien le viene con una oferta por un piso concreto, se avendrán a negociar. La consigna es no dejar escapar a un comprador potencial.

Por eso os recomiendo que si os gusta un piso, os acerquéis a alguna de las oficinas de la Caixa y les hagáis una propuesta lo más deshonesta que podáis. Y las que más éxito están teniendo son las que tienen que ver con la posibilidad de plantear un alquiler con opción de compra a cinco o más años. Aquí el comprador tiene la sartén por le mango, así que no debe tener ninguna vergüenza en plantear opciones rocambolescas. En este caso habrá que tener en cuenta cuál será el precio de compra al final del contrato, si las cantidades entregadas a cuenta van a ser rebajadas del precio de compra del inmueble, etc.