Subasta piso – Real Estate Auctions

La ultima propuesta para evitar las consecuencias de los desahucios ha sido la de que se establezca una especie de moratoria invernal para que no se puedan producir lanzamientos durante el invierno para evitar que personas se queden sin hogar durante una época particularmente dura.

Debemos entender que esta propuesta se limita a los desahucios por impagos de cuotas hipotecarias y que no afecta a los desahucios por impagos de rentas de alquiler.

Antes de nada es importante dejar clara la tragedia que supone que una familia se quede sin hogar y hay que evitar que este tipo de situaciones se produzcan. No obstante, hay que examinar bien a quien afecta este tipo de medidas, porque con tal de proteger a uno podemos estar provocando la bancarrota de otro. Si también incluye el impago por rentas de alquiler, podemos estar llevando a la ruina a personas que por ejemplo hubieran comprado una vivienda con hipoteca, la hayan alquilado, y el inquilino hubiera dejado de pagar. El impago de su inquilino podría suponer que el arrendador perdiera el piso, o se le encareciera su hipoteca por los intereses de demora.

Asimismo incluso, podría provocar la picaresca del arrendatario (hay muchos que actúan de mala fe), que podría pasarse mucho tiempo entre que deja de pagar la renta, hasta que el propietario le pone el desahucio, y después lo desalojan.

En el caso de que quien ejecute sea una entidad financiera, esta no deja de ser un acreedor , con sus obligaciones y que tampoco tiene porque permitir que sus deudores dejen de pagar las cuotas porque podría ponerse en peligro todo el sistema financiero español y los ahorros de millones de españoles. Si ejecuta, cuanto mas se demore la entreg de la vivienda mas se devalúa el inmueble y mas dinero pierde. Así, quien asume esas perdidas? No creo que los bancos estén dispuestos a hacerlo.

Antes de adoptar medidas hay que pensar mucho en sus consecuencias.

El ministerio de justicia ha presentado el nuevo portal de subastas inmobiliarias, algo que ya veníamos reclamando desde hace tiempo en subastapiso.com. En el portal se puede seleccionar las subastas que se van a celebrar o las ya celebradas. Si funciona de verdad será un gran avance para dar mayor publicidad a los inmuebles que vayan a venderse.

La sociedad estatal de gestión inmobiliaria de patrimonio se encarga de la gestión de los inmuebles que se adjudica el estado como consecuencia de las actuaciones de las fuerzas de seguridad en el plan nacional antidrogas. Una vez adjudicados, los inmuebles que el estado no puede utilizar, los vende en pública subasta para obtener beneficios de su venta.

El próximo dia 12 de ddiciembre se celebra una nueva subasta de este organismo. Os dejo el anuncio:

Los bancos desde hace tiempo están cargándose el negocio de las promotoras inmobiliarias y perjudicando las ventas de ls particulares que tratan de venderse su piso. Cómo lo hacen? Muy fácil. Al tener ellos la llave de la financiación, quien quiera comprar un piso y necesite financiación deberá dirigirse a sus oficinas y comprar uno de su estoc. En caso contrario lo más normal es que se encuentre con un NO por parte de la entidad bancaria.

Ayer me contaban el caso de un particular que fue a buscar financiación a una entidad bancaria para adquirir un inmueble en un pueblo. Este particular sólo necesitaba el 50% del valor del piso, porque ya disponía del resto. La entidad bancaria le negó el crédito, pero la sorpresa vino cuando al día siguiente le llamaron de la entidad bancaria para ofrecerle un piso en el mismo pueblo dándole el 100% de la financiación.

La Generalitat ha vuelto a organizar uan subasta de inmuebles para tratar de obtener liquidez vendiendo activos inmovilizados que se van deteriorando porque no se usan ni se obtiene ningún tipo de rendimiento. La entrada en el Gobierno de CIU ha comportado que se reactive la opción de subastar bienes y ha organizado una subasta para el próximo día 2 de diciembre de 2011 en la que se podrán presentar propuestas hasta el 18 de noviembre de 2011.

En la web de la generalitat de de catalunya se puede comprobar el listado de inmuebles que se van a subastar y hay varios en barcelona, palafrugell, badalona y hospitalet. En concreto hay algunos que salen a subasta por segunda vez y al quedar desierta la primera salen con un 20% de descuento. No obstante, los precios  siguen pareciendo algo altos para pisos que llevan tiempo vacíos y que ya han quedado desiertos una vez hace dos años.

La Audiencia de Girona ha resuelto a favor del particular en la guerra que se está manteniendo entre particulares y entidades financieras por determinar si la entrega de un bien inmueble cancela la hipoteca o si por el contrario se lo puede quedar por el 50% pactado en el contrato manteniendo una deuda por la cantidad pendiente de liquidar.

La Audiencia de Girona, entre sus argumentos alega que el banco tiene una posición dominante a la hora de negociar un contrato de hipoteca, convirtiéndose en un contrato de adhesión, por lo que la cláusula del 50% deviene una cláusula abusiva. Asimismo, si en el momento de contratar la hipoteca se tasa la vivienda en un importe X, no puede pretender que a la hora de cancelar la hipoteca ese inmueble se valore en la mitad, porque eso supone un enriquecimiento injusto por parte de la entidad financiera.

No obstante, por esa regla de tres, me pregunto si sería posible darle una vuelta de tuerca más a este argumento. Es decir, que si el banco se queda el inmueble que se tasó por 200.000 euros, y el particular ha pagado 50.000 euros, al quedarse el banco con el inmueble, no le debería al particular 150.000 euros?

Servihabitat es una de las inmobiliarias dependientes de entidades financieras (en este caso La Caixa) que más inmuebles tiene en cartera y qué más margen tiene para negociar el precio de los pisos. Su idea es sacarlos de balance y evitar tenerlos que provisionar (eso, a nivel contable es una catástrofe). Por eso, si alguien le viene con una oferta por un piso concreto, se avendrán a negociar. La consigna es no dejar escapar a un comprador potencial.

Por eso os recomiendo que si os gusta un piso, os acerquéis a alguna de las oficinas de la Caixa y les hagáis una propuesta lo más deshonesta que podáis. Y las que más éxito están teniendo son las que tienen que ver con la posibilidad de plantear un alquiler con opción de compra a cinco o más años. Aquí el comprador tiene la sartén por le mango, así que no debe tener ninguna vergüenza en plantear opciones rocambolescas. En este caso habrá que tener en cuenta cuál será el precio de compra al final del contrato, si las cantidades entregadas a cuenta van a ser rebajadas del precio de compra del inmueble, etc.

Los bancos siguen con su particular cruzada para vender pisos. Son los que tienen el grifo del crédito que lo cierran y abren a su antojo, y eso les permite jugar con ventaja en la venta de inmuebles. Sin crédito no hay ventas y eso lo sabemos todo el mundo. Por eso, cada vez hay más personas que ante las dificultades que presenta la compra de un inmueble a un particular, se dirigen a las entidades bancarias para conocer de primera mano los inmuebles que disponen y qué financiación les pueden ofrecer.

Esta competencia desleal a los promotores inmobiliarios ha desembocado en la aprobación de la rebaja del IVA del 8 al 4% para las viviendas de nueva construcción, que ha sido visto como un capote del Gobierno hacia los promotores, y un empuje hacia el sector de la vivienda cuyas ventas han caído en picado en los últimos años.

Pero está por ver el efecto que tendrá esa rebaja, a mi juicio muy escasa, porque los promotores ya estaban en disposición de hacer rebajas, y sin embargo nadie compra porque falta financiación.

No obstante, desde subastapiso.com y pisocompra.com ya hemos denunciado que uno de los grandes causantes de la crisis ha sido la financiación fácil que ha inflado los precios y ha lanzado a personas con pocos recursos a la compra de inmuebles. Desde nuestro punto de vista, el giro del Gobierno alienta a las personas que aún no tienen piso a que lo compren, lo cual, visto lo que ha pasado en los últimos años parece una auténtica salvajada, si tal y como parece los precios de los pisos aún tienen que bajar bastante más.

Desde aquí recomendamos que se retrase la decisión de compra hasta que se aclare la situación económica, ya que todos los indicadores parecen predecir que la recesión está al caer.

El gobierno ha aprobado un decreto en el que modifica el tipo impositivo del IVA de la vivienda nueva del 8 al 4%. con esta medida se intenta adelgazar el stock de viviendas nuevas y echar un cable a los promotores.
No obstante no creemos que esta medida pueda cambiar la situación actual, que en una vivienda de 200.000 euros supondría un ahorro de 8.000€. Parece difícil pensar que una persona pueda tomar o no una decisión de compra de una vivienda, gracias a esta medida.

La campaña Háznos una oferta de Servihabitat, por la cual un comprador potencial interesado en alguno de los inmuebles de la Caixa podía ofrecer lo que quisiera que la entidad lo estudiaría, parece que ha tenido éxito (relativo, por supuesto), y han sido muchas las ofertas que Servihabitat ha recibido de sus clientes. Además otras entidades lo han aplicado a sus estrategias comerciales.

Es habitual realizar búsquedas de inmuebles en las webs de las entidades financieras para ver qué tipo de producto tienen. En general deja mucho que desear, pero no tienen colgado en su web todos los inmuebles que se adjudican, y por eso es recomendable acudir a la entidad financiera para que nos informen de los inmuebles que tienen a la venta y en su caso concertar visitas para ver el estado del piso. Este punto es muy importante, porque en muchas ocasiones la entidad financiera pone el inmueble a la venta mucho antes de haber tomado posesión del piso y no le es posible enseñarlo.

En ocasiones la comercialización de los inmuebles la tienen cedida a inmobiliarias locales para que se ocupen de la venta, visitas, y el papeleo. Es una buena medida, porque las inmobilairias locales suelen tener muy controlado al cliente potencial de la zona, los inversores locales que pueden estar interesados en adquirir inmuebles a buen precio, etc.