Hace unos días se Jesús Álvarez, responsable de la publicación Pública Subasta contestó a las preguntas de los lectores de El Mundo que reproduzco a continuación:
1. Realmente hay chollos en el ámbito de las subastas judiciales. Gracias
Hola Buenos días, siempre salen cosas interesantes aunque lo cierto es que hay que buscarlas y estar un poco pendiente de ellas.
2. Jesús, dónde se celebran las subastas de pisos y cómo puedo saber con antelación a la subasta las condiciones en las que están los pisos.
Normalmente en las sedes judiciales, hacienda o la seguridad social, dependiendo de quien saque el inmueble a subasta. Hay varias maneras pero la más directa es informarte por el actual propietario puesto que a buen seguro tendrá la vivienda a la venta.
3. Sr. Álvarez, ¿las subastas son actualmente donde se pueden encontrar los mejores precios de casas?
Entiendo que si puesto que el deudor no esta en posición de pedir precio de mercado debido a su situación y a la necesidad.
4. Hola, en torno a las subastas siempre ha habido un runrún de que cuatro gatos parten todo el bacalao y no hay manera de acceder a ningún piso interesante ¿cómo están ahora las cosas?
Actualmente las subastas son publicas y concurridas, por lo que las situaciones pasadas ya no se producen, además nuestra editorial publica subasta se dedica precisamente a dar esa publicidad.
5. ¿Es cierto que si nadie puja por una casa el banco se queda con ella a la mitad del precio? Ese “mitad de precio” sobre qué se calcula, sobre la hipoteca, sobre una tasación reciente?, sobre qué?
Si, es cierto, el banco tiene la posibilidad de que si nadie puja se puede adjudicar la vivienda por la mitad del tipo de salida y este es el precio que se pacto normalmente en la escritura de constitución de hipoteca que se firmo al momento de comprarse la vivienda.
6. mi madre vive en una casa de alquiler que esta embargada por un banco a uno de los propietarios pues la casa tiene 8 dueños porque ha sido heredada entre todos pues son hermanos que le pasara a mi madre como inquilina
Si el alquiler figura reconocido en el procedimiento no le pasará nada, pero tendrá, cuando el juzgado le requiera, que presentar la documentación que le acredite como inquilina.
7. Tengo entendido que muchos de los pisos que se subastan están destrozados, pues la gente que los habitaba termina llevándose hasta los marcos de las ventanas, los picaportes y el empapelado ¿qué hay de cierto en esto? gracias, Amalia.
En algunos casos puede ser aunque lo normal es que no se molesten ni en eso. En cualquier caso aún con esa reforma que le tengas que hacer, merece la pena adquirirlos. Además en muchos casos tendras que reformar igual para acondicionar la vivienda a tu gusto.
8. * ¿Cuando te quedas con el objeto subastado, hay que pagar al contado? * ¿Hay que tener alguna licencia especial para poder ir a las subastas? Gracias por su tiempo
En el plazo de 20 días desde el auto de aprobación de remate, pero en cualquier caso vete preparando el dinero o ten a punto la financiación para evitar sorpresas. No, solo consignar el 30% del tipo de salida.
9. Si una pareja con separación de bienes ostenta la propiedad de una vivienda, teniendo cada uno de ellos el 50% proindiviso, ¿Se puede embargar el 50% de uno de ellos?. En caso afirmativo ¿qué derechos tendría el otro propietario frente al nuevo adquirente?
Si, el derecho de adquisición preferente por el mismo importe de la adjudicación.
10. Si compro una casa que tiene una hipoteca anterior y entonces yo pago esa carga ¿Podré más tarde demandar al anterior propietario para reclamarle ese crédito que era suyo pero que he tenido que pagar yo?
No, tienes que tener en cuenta esa carga a la hora de pujar, pues no podrás repercutirla, además probablemente si estan ejecutando al anterior no tendrá bienes con los que responder.
11. Tengo una serie de preguntas: 1. ¿Quién fija y como se fija el precio de referencia del inmueble a subastar? 2. ¿Existe algún informe público sobre el inmueble que se pueda consultar antes de acudir a la subasta? 3. ¿Cual es el puja mínima con la que se puede empezar a pujar? (en porcentaje sobre el precio de referencia) 4. ¿Cual es la puja mínima por la que puede ser adjudicado teóricamente el inmueble al postor (remate)? (en porcentaje sobre el precio de referencia) 5. ¿Los inmuebles se adjudican libre de cargas o hay que asumir alguna? 6. ¿Cual es el motivo que en España haya que aportar una fianza tan alta para poder pujar: 30% (Alemania: 10%)? 7. ¿Cuales son los trámites a efectuar para tomar el inmueble en posición (una vez efectuado el remate), bien cuando lo usa el viejo propietario, bien cuando está arrendado? Gracias por sus respuestas.
1- el banco en la escritura de constitución de hipoteca. 2- Todos los datos del inmueble son públicos y estan a disposición en los juzgados correspondientes. 3- Normalmente no hay mínimo, pero por debajo del 50% tendrás más problemas de adjudicartelo. 4- Idem que la anterior. 5- Las anteriores se asumen las posteriores se cancelan. 6- Estoy de acuerdo contigo, pero por desgracia es algo que debemos mejorar. 7- Escrito al juzgado solicitando lanzamiento.
12. Yo como particular, puedo participar en una subasta, se me exije presentar una cantidad minima, puedo perder esa cantidad en caso de no adquirir el inmueble, donde me puedo informar de los inmuebles a subasta. Gracias, un cordial saludo
Todas las respuestas estan en publicasubasta.com, pero te indico que por supuesto que puedes acudir, debes consignar el 30% del tipo.
13. ¿Donde puedo consultar por internet un listado de futuras subastas judiciales, en Madrid? ¿Un comprador privado que va a necesitar una hipoteca, puede pujar por estos pisos, o solo personas que pueden pagar al contado pueden participar?
En publicasubasta.com. Debería enterarse de los pisos a subasta y pactar con el banco ejecutante para la concesión de una hipoteca o subrogarse en la ya existente.
14. Buenos días Sr. Alvarez: Mi pregunta es una vez celebrada la subasta, desierta, adjudicada al actor por el importe de la deuda, auto firme, se procede al lanzamiento y aqui viene la cuestión, el dia del lanzamiento los ocupantes (anteriores dueños) no abandonan la vivienda se resisten y además manifiestan que la abuela 94 años está postrada en la cama, enferma. La comisión Judicial suspende el lanzamiento y señala otra fecha para dentro de 15 días, hemos pedido por escrito que acuda el auxilio de la fuerza pública y acuda una ambulancia, ¿ Pueden seguir resistiéndose? ¿Volverán a suspender el lanzamiento? ¿y si lo vuelven a suspender qué más puedo hacer? Muchísimas gracias por su contestación y muy agradecido por este foro.
No deberían suspender el lanzamiento, además ya hay una segunda citación con fuerza publica y ambulancia. Ponte firme ya que tienes derecho a ello.
15. ¿Que tengo que hacer para poder participar en una subasta hipotecaria? ¿Hay algún sitio donde consultar los inmuebles que se van a subastar para sabes si me interesa alguno? Gracias Un Saludo
En publicasubasta.com tendrás toda la información.
16. Buenos días: no tengo muy claro en cuanto9 puede quedar el precioi final de un piso. Si, por ejemplo, su valor de tasación es de 300.000 euros e imaginando que no hay ningun otro postor. ¿Por cuanto podría salir el precio final en subasta de este piso? Y otra pregunta, ¿cuándo se tasa un piso que se va a subastar? Muchas gracias
En el mejor de los casos el 50%, pero normalmente sobre un 65% del valos de la vivienda, sino fuera así no merecería la pena comprar en subasta. Normalmente el precio de salida es el de la constitución de hipoteca. Solo se tasa cuando el ejecutante no es una entidad financiera y no tenemos un valor de referencia claro.
17. Sabe si existe alguna lista de fincas que estén en cesion de remate ( ya subastadas)? como puedo averiguar si hay fincas en cesión de remate?
De momento no hay pero nosotros estamos trabajando para unificar esas viviendas en cesion de remate.
18. Buenos días Jesús: ¿Es verdad que los “subasteros” son profesionales que viven de adquirir pisos en subastas judiciales, y no permiten que se acerque ningún “profano” para quitarles su negocio, haciendo imposible acceder a un piso en subasta para los normales compradores, por medio de mafias y amenazas, u otras prácticas, alegales? muchas gracias.
Es verdad que hay gente que se ha dedicado a comprar en subastas, pero actualmente existe demasiada publicidad al respecto como para que sea exclusivos de unos pocos.
19. Señor álvarez, dígame, si es tan amable, 1) Cómo es el proceso de uan subasta? 2) ¿cuánto dura una subasta de un piso? 3) cómo se puja?
El proceso es sencillo y rápido, la secretaria del juzgado pide las consignaciones a los licitadores, se abre la puja, se ofrecen posturas, la más alta se adjudica el bien, todo esto puede durar 1 minuto o 20 depende de las subidas.
20. ¿Qué es lo más curioso, extraño o singular que has visto en una subasta hipotecaria?
A la televisión grabando y a algunos licitadores saliendo por patas.
21. Buenas dia, Senor. Puede ensenarme como se pasa, para un ciudadano europeo (Frances) por poder subastar una vivienda en vuestro pais? Debe ser obligatoriamente representado por alguien? O puede subastar directamente y cuales son las formalidades? Gracias por su repuestas Jesus.
Normalmante cualquier ciudadano de la Unión Europea puede pujar sin problemas, otra cosa es a nivel fiscal que exige unos determinados requisitos al afectar a bienes inmuebles situados en territorio español.
22. ¿ Pagar a plazos es lo mismo que necesitar hipotecar el bien adjudicado para pagar el precio del remate?
No necesariamente, en un caso que llevé pudimos pagar en varios plazos (10) sin necesidad de hipotecar o subrogarnos en la hipoteca.
23. Tipo=168000, deuda= 6000, si ofrezco el 55% del tipo y el acreedor no interviene en sala, ¿puede mejorar la postura depués el acreedor ofreciendo el 55% o tiene que ofrecer el 70%?. Gracias
El acreedor tiene la posibilidad por debajo del 70% del tipo de mejorar postura por un tercero, en 10 días despues de la subasta, pero si no lo ha hecho ya será dificli aunque no imposible que lo haga.
24. Buenos días, La verdad es que mi consulta puede resultar ambigua porque en este tema estoy totalmente pez y ahora, por desgracia, me ha tocado estar metida de lleno. Mi situación es esta: Desde 1.999 entro a ser copropietaria de un piso y me hago cargo mensualmente de la mitad de la hipoteca, que comparto junto con mi ex pareja. Hace algo más de un año me llega una carta del juzgado diciendo que se procede al embargo de su mitad del piso por una deuda que él ha contraído con un negocio suyo (un bar). Y claro, a partir de ese momento y a toda prisa, abogados, bancos y demás….. El caso es que sólo saldrá a subasta (ya me han dado fecha para Febrero) su mitad de este piso pero con la particularidad ( y es que mi ex es muy particular, todo sea dicho de paso) de que él hizo una donación del uso de su mitad a una hija anterior a nuestra relación aunque realmente mi hija (esta sí es en común) y yo somos las usufructuarias por sentencia judicial. Pero la donación ahí está y esto se supone que deprecia lo que se pudiera ofrecer en la subasta puesto que es como si esta otra niña (su hija) fuera dueña de un 30% de su mitad (o eso es lo que he entendido a mi abogado) aunque por ahora no pueda entrar a vivir allí porque la sentencia de separación nos ampara. Mi abogado es conocido del abogado del acreedor y han quedado en que yo pondré la cantidad adeudada más los honorarios de este otro que se adeuden por todo el proceso, lo que supondrían unos 24 o 25.000 euros (la deuda real es de unos 16.000 y el resto sería para tu colega). El valor actual de la vivienda es de unos 110.000 euros (es V.P.O.) aunque de esto nos quedan por pagar unos 80.000 euros. ¿No es demasiado pagar para quedarme con toda la hipoteca y ser sólo propietaria parcial puesto que la donación es irreversible y aunque existan fórmulas para anularla mi ex no quiere ni oir hablar de ellas….?. Muchas gracias por tu atención. Como te he dicho igual resulta ambiguo y poco claro pero, como te he dicho, ando bastante perdida con todo esto y ya me da vergüenza preguntarle más a mi abogado. Ah!: Yo también tengo Plaza de segundo apellido. Igual somos parientes y todo, je je. Saludos y gracias otra vez.
La verdad es que tu situación enfrenta varios derechos e implica clarificarla un poco, pero te voy resolviendo cosas. La decisión de quedarte con la vivienda dependerá de varios factores: ubicación, posibilidad de acceder a otra en mejores condiciones, lo agusto que te encuentres en ella, los efectos de la sentencia de separación y atribución del uso de la misma, en fin que debes ser tu quien valore si te merece la pena quedartela por el precio que te piden. En cualquier caso puedes negociar con el banco ejecutante o esperar a celebrar subasta y quedarte despues con el otro 50% con el derecho de adquisición preferente quie posees, pero al estar la cosa tan liada, puese ser que este asunto termine en un otro procedimiento judicial declarativo, lo cual no es interesante para ti pues tendrías que estar pendiente de todo esto y no atender a seguir con tu vida. Mi consejo a priori y con los pocos datos que tengo esque intentes coger el tor por los cuernos y arreglar esta situación lo antes posible si tu capacidad económica te lo puede permitir. Espero haberte aclarado algo.
25. Si la parte actora puja por una vivienda por el 30% del tipo de forma que no cubra ni de lejos la deuda del demandado, y este no presenta a un mejor postor y el juez decide no aceptar la adjudicación por una cifra tan ridícula, ¿Se le da la oportunidad al actor para rectificar y aumentar su puja digamos que por el 50% del tipo? recordemos que esa hubiera sido una posibilidad de haber quedado desierta la subasta
No simplemente no se adjudica y tendría que salir de nuevo a subasta, salvo que el juez decida que como no se llega a cubrir la totalidad de la deuda le de la oportunidad de completarla, en algunos casos se nos ha dado esa posibilidad pero siempre con una mejora de postura del acreedor, no en el caso que usted nos plantea.
26. Estoy buscando un apartamento en zona de Lista (bº Salamanca) de Madrid. ¿Me recomienda esperar y buscar algo en subastas o ir directamente al mercado libre? Gracias
Un subastas por supuesto será más barato pero debes de tener paciencia. Mirá en publicasubasta.com
27. Ya ha dicho que en su revista se pueden encontrar los listados de las casas, pero dónde más, y, sobre todo, dónde encuentro información sobre los pormenores de los pisos subastados,e s decir, en qué estado está, cargas, nº de propietarios y demás
Solo en el juzgado pues los datos exactos estan en los expedientes, aunque probablemente no te los dejen ver hasta unos pocos días antes de la subasta.
28. Buenos días, me gustaría saber si es posible realizar la venta una casa embargada y con fecha de subasta. Si es viable este procedimiento, ¿qué pasos habría que seguir en caso de que la subasta fuera inminente y no hubiera tiempo a formalizar la compra-venta ante notario? Muchas gracias
Sí, es posible, pero debes de tener en cuenta varias cosas tales como la deuda existente, no vaya a ser que supere el precio de la venta, además vas a necesitar una carta de cancelación del ejecutante o ponerte de acuerdo con el, pues sino posiblemente el comprador no quiera arriesgarse a comprar sino lo ve claro. Con prisas las cosas hay que mirarlas mejor para no tener problemas luego.
29. Qué piensa usted de la publicación de las subastas en Internet como en Murcia y del Blog de Tristan
Todo lo que sea dar publicidad y hacer llegar a todo el mundo algo que hasta ahora era desconocido, me parece bien, máxime cuando además se opta por el procedimiento de subastas en cualquiera de sus formas.
30. ¿Qué fianzas son aceptadas por los juzgados para pujar? ¿Se puede aportar dinero en efectivo el día de la subasta?
Un 30% del tipo, y sí puede ser en efectivo.
